Vitre cassée : locataire ou propriétaire, qui paie ?

1 Le principe : une réparation locative

Le locataire assure l'entretien courant du logement et les menues réparations pendant toute la durée du bail. La liste de ces réparations est fixée par décret, et elle mentionne expressément le remplacement des vitres détériorées. Une vitre cassée par un choc, un meuble déplacé, un enfant qui joue ou un courant d'air sur une fenêtre laissée ouverte entre dans ce cadre.

Le locataire répond aussi des dégradations survenues pendant l'occupation, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Le code civil pose cette présomption, et c'est elle qui explique pourquoi la charge de la preuve pèse en pratique sur l'occupant.

Il ne s'agit pas d'une question d'intention. Un accident reste un accident, et personne ne casse une fenêtre exprès : le partage ne juge pas la maladresse, il suit la cause matérielle du dommage.

2 Les trois exceptions qui renversent le principe

Le même code civil écarte la charge du locataire lorsque la dégradation tient à la vétusté, à un vice de construction ou à la force majeure. Ces trois notions couvrent des situations concrètes et fréquentes en vitrerie.

La vétusté vise l'usure normale du temps : une menuiserie très ancienne dont le bois travaille et met le vitrage en contrainte, un mastic durci qui ne retient plus le verre. Le vice de construction vise un défaut d'origine : une feuillure mal dimensionnée, un vitrage posé sans jeu périphérique, une menuiserie mal scellée. La force majeure et le fait d'un tiers visent l'extérieur : tempête, projection depuis la voie publique, acte de vandalisme.

Un cas revient sans cesse et prête à confusion : la buée entre les verres d'un double vitrage. Elle ne résulte pas d'une casse mais de la fin de vie du joint d'étanchéité, donc de la vétusté du vitrage. Elle relève à ce titre du propriétaire, et le sujet est détaillé dans nos conseils sur les vitrages.

3 Trois cas fréquents, tranchés

Les situations réelles se ramènent presque toujours à l'un de ces trois schémas, et la réponse s'en déduit sans discussion lorsque les faits sont établis.

Dans les deux derniers cas, la déclaration à l'assurance change aussi de destinataire : l'assurance du locataire couvre le bris de glace du logement occupé, celle du propriétaire intervient sur ce qui relève du bâti et de la copropriété.

• Vitre cassée par un choc pendant l'occupation : réparation locative, à la charge du locataire
• Vitrage fissuré par une menuiserie hors d'âge ou un mastic éclaté : vétusté, à la charge du propriétaire
• Vitrage brisé par une tempête, une chute d'objet extérieur ou un acte de vandalisme : hors réparation locative

4 Ce qui fait la preuve, et quand la constituer

L'état des lieux d'entrée est la pièce maîtresse. S'il mentionne des fenêtres en mauvais état, des mastics craquelés ou un vitrage déjà fêlé, il devient très difficile de reprocher au locataire une casse survenue au même endroit. À l'inverse, un état des lieux muet laisse la présomption jouer contre lui.

Viennent ensuite les signalements écrits. Un locataire qui a signalé par écrit une fenêtre qui ferme mal, un bois pourri ou un vitrage descellé se place dans une position bien plus solide si la casse survient ensuite. Un courrier daté vaut mieux qu'un appel oublié.

Enfin, les photos et le constat du professionnel. Un vitrier peut décrire ce qu'il a trouvé : mastic pulvérulent, feuillure sans jeu, châssis vrillé, ou au contraire vitrage sain brisé par un impact ponctuel. Cette description, écrite sur le document remis, sert ensuite d'élément objectif.

5 En cas de désaccord, la marche à suivre

La première étape est écrite : un courrier exposant les faits, la cause invoquée et la demande, envoyé en recommandé avec accusé de réception. Cette formalité paraît lourde, mais elle fixe une date et un contenu, ce qu'aucune discussion verbale ne fait.

Si l'échange n'aboutit pas, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour les litiges entre bailleur et locataire, y compris sur les réparations et les retenues sur dépôt de garantie. Les associations d'information sur le logement renseignent également, sans prendre parti.

Dans tous les cas, il ne faut pas laisser la fenêtre ouverte au prétexte du désaccord. La sécurisation est urgente et ne préjuge de rien : elle se règle d'abord, la question de la charge se traite ensuite, factures à l'appui. C'est le sens d'une intervention d'urgence documentée.